怎還房貸最省錢的理財(cái)方法，適用于那些已經(jīng)買了房或者計(jì)劃買房的人，既然你已經(jīng)確定要還房貸了，那么知道怎么還房貸最劃算顯然是很有必要的，由于房貸的基數(shù)非常龐大，用好了，給你省下來的錢可不是一個(gè)小數(shù)。
在國外銀行業(yè)發(fā)達(dá)，房貸有很多種償還方式，但是國內(nèi)非常固定，只有等額本息法和等額本金法兩種方式，所以我們下面討論原理一：三十年等額本息法還款是最劃算的。
先做個(gè)科普，等額本金法就是固定你每個(gè)月還的本金數(shù)額，然后在這個(gè)基礎(chǔ)上添加你每個(gè)月應(yīng)還的利息，就是你每個(gè)月的月供，前期較高，后期還了大半本金之后每個(gè)月的月供急速降低。等額本息法就是采用浮動(dòng)本金還款，剛好三十年還清，初期還的月供里幾乎全是利息，后期還的月供里幾乎全是本金，每個(gè)月的月供數(shù)額是固定的。
如上圖所示，貸款一百萬，第一個(gè)月還款5307，其中4083全部是利息，你依然背負(fù)巨債。最后一個(gè)月也還款5307，利息只有21.58，還的全是本金。
這里有個(gè)極大的誤區(qū)，尤其等額本息法的前期還款絕大部分都是利息，甚至可以說你每個(gè)月交出去的錢只有零頭是本金，其他都是利息，但是后期還的大半是本金，利息很少。所以很多人誤解為等額本息法的前期是在被剝削，所以傾向于在前期提前還款，能還多少還多少。有一種錯(cuò)誤的理論說等額本息法越早提前還款越好，如果前三五年沒有提前還款，那就別還款了，因?yàn)槟阋呀?jīng)把該交的利息都交了，后面再提前還款就不劃算了，給人一種前期的還款就是被吸血的錯(cuò)覺，這種錯(cuò)誤的理論流傳如此之廣以至于百度上隨處可見。比如貸款100W，30年累計(jì)本息還款接近191萬，他會(huì)給你計(jì)算出，如果你在前三年每年提前還款10W，你最后的本息還款總額只有162萬！你支出的利息從91萬一下子變成了60萬，省了30萬。
表面上看，很有迷惑性，你頭一個(gè)月還的錢大部分是利息，這個(gè)時(shí)候提前還款，能夠顯著減少你每個(gè)月還款的利息額度，而最后一個(gè)月還款的5300塊里面還款只包含了21.58的利息，所以我在后期去提前還款，我傻啊我，我前面二十多年都把我的利息全交給銀行了，后面幾年我瘋了提前還款，最佳提前還款的日期在前幾年，越早越好，越早就越顯著的縮小我累計(jì)的還款總額。
但是這個(gè)理論看起來非常有道理，但是其實(shí)是完全錯(cuò)誤的，用數(shù)學(xué)方法可以精確的解釋到底為什么錯(cuò)誤，但是用數(shù)學(xué)方法描述起來非常艱澀難懂，這也是為什么大部分人都被這種理論迷惑了而已。
我下面用淺顯的文字語言來告訴你為什么。首先，這個(gè)理論表述等額本息法提前還款對你有利，而且越早提前還款，提前還款的款項(xiàng)越多對你越有利，我們?nèi)O限值考慮，銀行發(fā)貸款100萬給你的當(dāng)天你就提前還款100萬給銀行了，這樣你的利息支出是0，按這個(gè)理論對你是最有利的，但是請問如果這樣的話，你還貸款干嘛呢。
但是很多人還是耿耿于懷，覺得自己頭幾年每個(gè)月交的月供里利息的比例太高了，本金太少，明顯是被剝削。
以上圖1的數(shù)據(jù)舉例，圖1中，每個(gè)月還款4511元，商貸100萬，年化利率是4.9%，為了直觀的理解，我做了一個(gè)小表格：
如圖2所示，第一年12個(gè)月，累計(jì)還款金額是63687元，其中利息支出是48672元，本金支出是15016元，本金遠(yuǎn)少于利息，乍一看好像是在支持那個(gè)錯(cuò)誤的理論。
但是我們?nèi)O端考慮，假設(shè)你不是房貸，而是公司貸款，我借給你100萬，約定30年還清，利率4.9%，其中前三十年每年只還利息，最后一年直接還全部本金。那么你第一年應(yīng)該還多少利息？
很簡單的計(jì)算，100萬乘以4.9%，第一年你應(yīng)該還給別人49000元的利息，而等額本息法，你還的利息是48672元，再額外多還一點(diǎn)本金以便于你不至于在第三十年的時(shí)候需要一口氣還完所有本金，至于少的那400元，是因?yàn)槟憬衲赀€了一小部分本金所致。
看到這里已經(jīng)很明確了，等額本息法的本質(zhì)，扣除本金方面不談，利息方面，就是今年你欠銀行多少錢，乘以貸款年化利率折合的月利率，就是你這個(gè)月應(yīng)還的利息，這非常公平合理，你欠一百萬，年利率5%，一年就還5萬，過了十幾年你還了一半本金，還欠50萬，那你一年就還2萬5。如上述例子，最后一個(gè)月你只欠了5285塊錢，所以你最后一個(gè)月應(yīng)還的利息就是5285*4.9%/12=21.58元。
利息方面的計(jì)算是沒有任何問題的，唯有每個(gè)月還的本金是波動(dòng)的，這是為了要按照30年還清的目標(biāo)進(jìn)行計(jì)算，所以才導(dǎo)致前期還本金少，后期還本金多的情況出現(xiàn)，其實(shí)你一點(diǎn)都不吃虧，你借了一百萬，約定利率是4.9%，銀行第一年收你4萬9左右的利息，難道這有什么問題嗎？
為什么要說這個(gè)問題呢，因?yàn)檫@個(gè)問題非常重要，解釋清楚了這個(gè)問題，才能進(jìn)行后續(xù)的討論。這個(gè)問題的結(jié)論就是等額本息法和等額本金法對銀行來說毫無差別，當(dāng)年貸出去多少錢就收多少利息嘛，收回來的本金可以貸給其他人，但是對于客戶來說差別很大，等額本息法傾向于后期再還錢，等額本金法傾向于前期就還錢，至于為什么你簽貸款協(xié)議的時(shí)候銀行客戶經(jīng)理雖然無所謂，但是都推薦你采用等額本息法的原因是因?yàn)榇蟛糠挚蛻舳純A向于貸最多的錢，但是等額本金法前期的高還款額很多客戶承受不起，為了能盡量的促成最多的貸款協(xié)議，銀行客戶經(jīng)理大多數(shù)推薦等額本息法。
為了知道如何還貸款才能最省錢，我們下面需要明確第二個(gè)原理：通貨膨脹一直在進(jìn)行，而且以后會(huì)永遠(yuǎn)進(jìn)行。
自建國以來，我國一直在通貨膨脹，很多人都懷念那個(gè)1毛錢可以吃一頓飯的年代，今天再也見不到了，80年代赫赫有名的萬元戶，放到今天，一文不值。在過去我們遭遇了嚴(yán)重的通貨膨脹，那么未來的三十年，我們會(huì)不會(huì)繼續(xù)通貨膨脹，會(huì)不會(huì)國家突然發(fā)善心，不再進(jìn)行通貨膨脹甚至進(jìn)行通貨緊縮了？（掃盲：通貨膨脹指的是市場上錢越來越多導(dǎo)致錢越來越不值錢，通貨緊縮指的是市場上錢越來越少，所以錢越來越值錢，同樣多面值的現(xiàn)金，明年可以買到比今年更多的東西）
這絕對不可能，而且根源不在于中國政府，相反，在我們看來對人民特別和藹可親的美國人身上，確立當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)根基的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，源自于美國。
該西方經(jīng)濟(jì)理論體系認(rèn)為：
1、適當(dāng)?shù)耐ㄘ浥蛎浻兄诮?jīng)濟(jì)發(fā)展，會(huì)刺激生產(chǎn)，增加投資，人民傾向于花出手里的現(xiàn)金從而刺激消費(fèi)以及生產(chǎn)，從而創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位和工資。而通貨緊縮會(huì)減少生產(chǎn)，縮小投資，人民傾向于儲(chǔ)存現(xiàn)金以便未來購買到更多東西，所以消費(fèi)和生產(chǎn)都會(huì)萎縮。
2、當(dāng)政府出現(xiàn)財(cái)政危機(jī)必須要增加收入的時(shí)候，有三種方式，一是增加稅收；二是向公眾借債；三是增加貨幣供應(yīng)。由于前二種方式在政治上不得人心，所以政府一般都采用第三種方式。
3、認(rèn)為政府不應(yīng)該任由經(jīng)濟(jì)危機(jī)的產(chǎn)生，政府有義務(wù)通過量化寬松的方式來“熨平”經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，來避免社會(huì)動(dòng)蕩的產(chǎn)生，即便代價(jià)是通貨膨脹。
這種理論體系在西方大行其道，直接導(dǎo)致了布雷頓森林貨幣體系的崩潰，美元和黃金脫鉤，從此美元不斷通貨膨脹，全球貨幣也一路貶值，既然外國人都這么合法的搶劫民眾，中國政府自然也不會(huì)獨(dú)善其身。
關(guān)于通貨膨脹一直存在并且未來一定繼續(xù)是一個(gè)大話題，真詳解起來沒五千字搞不定，上文只是簡單敘述，以后有機(jī)會(huì)再談，我們只是借此得出第二個(gè)結(jié)論：未來中國會(huì)一直通貨膨脹。
第一定理和第二定理告訴我們，你借的錢的利率只是名義利率，實(shí)際利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有那么高，需要扣除通貨膨脹率，實(shí)際的利率是一個(gè)很低的數(shù)值。所以，根據(jù)定理一和定理二，你買首套房應(yīng)該傾盡家財(cái)湊首付，買自己能買的起的最大的房子，貸款應(yīng)該選擇30年等額本息法，貸款數(shù)額以自己當(dāng)前能還得起的最大月供來確定。比如你當(dāng)前家庭月收入2萬，每個(gè)月可承受的月供是1萬5，那你就把你的貸款數(shù)額確定為等額本息法每月一萬五即可。如果你買的房子太小，只能貸一點(diǎn)點(diǎn)錢，按30年等額本息法還款方式的話一個(gè)月還6000即可，那很簡單，買大房子或者買二套房，把自己的月供推升到一萬五左右。
然后我們開始推導(dǎo)第三個(gè)定理：流動(dòng)資金具有一定的溢價(jià)效應(yīng)。
這個(gè)原理非?；逎y懂，也不好解釋，我盡量用一個(gè)通俗的例子來解釋。
按上述那個(gè)例子，甲月收入二萬，每個(gè)月的極限還款能力是一萬五，他買了二套房，每個(gè)月還款一萬五，月光族，分文不剩。這個(gè)時(shí)候他/他老婆升職加薪了，家庭月收入提升到了四萬，每個(gè)月可以攢下二萬塊錢，攢夠40萬的時(shí)候，他害怕貨幣貶值，但是也知道為了減少還款壓力選擇提前還款不劃算，于是他買了幾個(gè)車位進(jìn)行固定資產(chǎn)投資，突然有一天，政府放開了限購限貸，大家都預(yù)期會(huì)再來一波暴漲，他打算再買一套小投資房或者把自住房換大一點(diǎn)，40萬首付即可，但是他現(xiàn)在銀行存款只有幾萬塊錢，于是他決定緊急出售車位，但是車位的出售需要時(shí)間，花了一個(gè)半月終于出手了，但是機(jī)會(huì)也錯(cuò)過了，房價(jià)和甲當(dāng)初下定決心賣車位買房的時(shí)候相比，暴漲了幾十萬。甲白白的錯(cuò)過了這個(gè)良機(jī)，雖然他預(yù)期房價(jià)會(huì)漲，而且房價(jià)還真的漲了，但是他只能做一個(gè)看客，沒有抓住最佳的機(jī)會(huì)。雖然車位在這幾年里也漲了不少錢，但是和他損失的相比，很少，這就是因?yàn)檐囄缓头孔拥牧鲃?dòng)性不佳，變現(xiàn)困難需要時(shí)間，這個(gè)時(shí)間在某些突發(fā)性事件的時(shí)候非常的珍貴，除此之外的例子還有家人突然重病或者其他突發(fā)意外需要急用錢的時(shí)候。所以，能夠快速變現(xiàn)的資產(chǎn)就是流動(dòng)性極好的資產(chǎn)，他們會(huì)具有溢價(jià)效應(yīng)，也就是他們的價(jià)值比紙面的價(jià)值更值錢一點(diǎn)。這也就是每個(gè)家庭的主要資產(chǎn)都是房子，但是一定要配置一部分現(xiàn)金、股票、以及理財(cái)產(chǎn)品的原因，因?yàn)樗麄兡軌蚩焖僮儸F(xiàn)。而你投資了地產(chǎn)、車位、商鋪等固定資產(chǎn)，流動(dòng)性就差了很多，變現(xiàn)速度很慢，如果你急于脫手，那么你出手的價(jià)格會(huì)非常非常低，你的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有紙面上的地產(chǎn)升值收益那么高，其中流動(dòng)性最差的就是提前還房貸，如果你提前還了房貸，那你的流動(dòng)性就是0，等你幾年后想再次投資的時(shí)候，這部分錢就就是想折價(jià)賣，也賣不出來了，除非你一口氣賣掉整套房子。
所以，根據(jù)定理三，雖然某些現(xiàn)金類產(chǎn)品收益率可能不如房地產(chǎn)投資，但是我們在投資房地產(chǎn)之余，一定要配置一定比例的現(xiàn)金資產(chǎn)，如果你身上一分錢流動(dòng)資產(chǎn)都沒有，那么當(dāng)重大事件出現(xiàn)的時(shí)候你會(huì)產(chǎn)生很多人生遺憾，有時(shí)候是投資上的遺憾，有時(shí)候甚至是家人生命上的遺憾，這可不是錢能買回來的。
根據(jù)以上三大定理，我們購買第一套房，則最經(jīng)濟(jì)的房貸計(jì)劃就是采用三十年等額本息法，付最低的首付，然后月供定為自己月工資能承受的極限上限，因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候你一定是個(gè)年輕人剛參加工作沒幾年，過幾年很容易就升職加薪了，而且后續(xù)一定會(huì)通貨膨脹。
如果接下來你升職加薪了，那么你攢下來的錢，一定不要提前還款，對于車位等固定資產(chǎn)投資，如果是自用則沒話說，如果是投資用則謹(jǐn)慎，一定要留下一定比例的流動(dòng)性資產(chǎn)，以現(xiàn)金、股票、理財(cái)產(chǎn)品的形式存在，當(dāng)投資機(jī)會(huì)出現(xiàn)或者家庭出現(xiàn)重大意外的時(shí)候果斷使用，這部分資產(chǎn)的年化收益率哪怕低一點(diǎn)都可以接受，因?yàn)樗麄冇蓄~外的價(jià)值附加。
對于以上這個(gè)例子，大家可能理解不深刻，我舉個(gè)更淺顯的例子說明，我在《中國房價(jià)什么時(shí)候會(huì)暴跌》里曾經(jīng)列過下圖這個(gè)例子：
當(dāng)時(shí)曾經(jīng)說過，1989年的大學(xué)生工資在89元左右，每個(gè)月節(jié)衣縮食可以攢下來50元，假設(shè)當(dāng)時(shí)你傾家蕩產(chǎn)湊夠了首付，按月供60元進(jìn)行貸款，等額本息法30年，2019年還清，今年是2016年，你每個(gè)月依然需要還60元的“巨款”，當(dāng)年每個(gè)月60元確實(shí)是一筆巨款，但是今天的60元只夠吃一個(gè)披薩的。。。所以當(dāng)年有了其他積蓄后，不提前還款，而是把攢下來的錢進(jìn)行其他投資，是最劃算的，因?yàn)橐援?dāng)前這么低的房貸利率而言，扣除了通貨膨脹率之后，真實(shí)利率極低，真的不如持有現(xiàn)金等候一些大機(jī)會(huì)，記住，機(jī)會(huì)成本，那也是成本，而且是很高昂的成本。
這里有另外一個(gè)例外，那就是公積金貸款，公積金貸款自然是能貸多少貸多少，但是公積金有個(gè)特性，他既是你的錢，又不是你的錢，除了還房貸，你想提現(xiàn)出來非常困難，但是偏偏很多人的公積金增長極其迅速，據(jù)我身邊的一個(gè)例子，某一線城市國企，2012年普通職工的公積金是每個(gè)月扣除1200塊，實(shí)際到賬2400塊，但是2016年，數(shù)據(jù)增長成了每個(gè)月扣除2700塊，實(shí)際到賬5400塊，而08年，該單位公積金是每個(gè)月扣除800塊實(shí)際到賬1600塊。這種現(xiàn)象在大城市，尤其是名義到手工資很低，但是實(shí)際福利很高的國企具有極大的普遍性。
